Emlak yatırım hesaplama: kira, kredi ve değer artışı senaryoları

Alış bedeli, kira, gider, kredi ve değer artışı varsayımlarınızla üç senaryoda nakit akışını, toplam getiriyi, iç verim oranını ve geri dönüş süresini hesaplayın.

Yatırım senaryosu hesaplayıcı

Getiri garantisi değildir. Sonuçlar yalnızca girdiğiniz varsayımlara dayanır; kira, değer artışı, faiz, vergi ve mevzuat değişebilir. Hesap bilgi amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir.

Alım

Alış bedeli

Toplam satın alma maliyeti (isteğe bağlı)

Bedel ile tapu harcı, hizmet bedeli gibi alım masraflarının toplamı. Boş bırakırsanız alış bedeli kullanılır.

Tüm alım masraflarını toplam maliyet aracıyla hesaplayın

Kira ve giderler

Aylık kira

Bugün alabileceğinizi düşündüğünüz kira. Kiraya vermeyecekseniz 0 yazın.

Yılda boş kalma (isteğe bağlı)

Kiracı değişiminde boş geçecek ay (0–12).

Yıllık gider (isteğe bağlı)

Mal sahibine düşen aidat, bakım, sigorta ve emlak vergisinin YILLIK toplamı.

Yıllık gider artışı (isteğe bağlı)

Boş bırakırsanız kira artış oranınız kullanılır.

Vergi ve kesintiler (isteğe bağlı)

Kira gelir vergisi, yönetim ücreti gibi kiraya oranla düşen kesintiler (tahsil edilen kiranın yüzdesi). Vergi kişisel durumunuza göre değişir.

Varsayımlar

Yıllık kira artışı

Her yıl kiranın ne kadar artacağına dair kendi varsayımınız. Kutudaki örnek bir öngörü değildir.

Yıllık değer artışı

Mülkün değerinin her yıl ne kadar artacağına dair kendi varsayımınız. Kutudaki örnek bir öngörü değildir.

Tutma süresi

Mülkü kaç yıl sonra satacağınızı varsayıyorsunuz (1–30).

Kredi

Nasıl alacaksınız?

Sonucu görmek için alış bedelini, aylık kirayı, kira ve değer artışı varsayımlarınızı girin.

Son gözden geçirme: 19 Ekim 2026

Hesap nasıl yapılır

Her yıl için tahsil edilen kira, giderler, varsa kredi taksitleri ve yıl sonundaki tahmini mülk değeri hesaplanır. Kira her yıl girdiğiniz oranda artar; boş kalan aylar kiradan düşülür. Yıllık gider, girdiğiniz gider artışıyla (boşsa kira artış oranıyla) büyür. Vergi ve kesinti oranı tahsil edilen kiraya uygulanır.

Krediyle alımda taksitler konut kredisi hesaplayıcı ile aynı eşit taksitli planla hesaplanır; kredi tutarı alış bedelinden peşinatın çıkarılmasıyla bulunur. Tutma süresinin sonunda mülkün tahmini değerden satıldığı ve kalan borcun kapatıldığı varsayılır.

Alım masraflarını eklemek için toplam satın alma maliyetini toplam maliyet hesaplayıcı ile bulup ilgili alana yazabilirsiniz. Boş bırakırsanız yalnızca alış bedeli kullanılır.

Senaryolar neyi değiştirir

Baz senaryo yalnızca sizin girdiğiniz varsayımlardır. Temkinli senaryoda yıllık kira artışı 5 puan, değer artışı 5 puan düşük alınır ve mülk yılda 1 ay daha fazla boş kalır. İyimser senaryoda kira artışı 5 puan, değer artışı 5 puan yüksek alınır ve mülk yılda 1 ay daha az boş kalır. Boş ay 0 ile 12 arasında tutulur. Gider, vergi oranı, kredi ve tutma süresi üç senaryoda aynıdır.

Bu farklar piyasa öngörüsü değildir; varsayımlarınızın sonuca ne kadar duyarlı olduğunu göstermek için seçilmiş sabit farklardır.

Toplam getiri, iç verim oranı ve geri dönüş

Toplam getiri; tutma süresindeki net nakit akışlarının toplamına satıştaki öz sermayenin (tahmini değer eksi kalan borç) eklenmesi ve başlangıçta koyduğunuz öz sermayenin (toplam maliyet eksi kredi) çıkarılmasıyla bulunur.

İç verim oranı, yıllık nakit akışlarının bugünkü değerini sıfırlayan yıllık orandır; farklı süre ve tutardaki yatırımları karşılaştırmaya yarar. Yıllık akışlarla hesaplandığı için yaklaşıktır. Geri dönüş süresi, satış hariç yalnızca net kira nakdiyle başlangıç öz sermayesinin kaç yılda geri döndüğüdür.

Hesabın sınırları

Tutarlar nominaldir; enflasyondan arındırılmaz. Satış masrafları, satıcının tapu harcı ve değer artış kazancı vergisi düşülmez. Kira gelir vergisi kişisel durumunuza göre değiştiği için araçta hazır bir oran yoktur. Sonuç bir öngörü ya da yatırım tavsiyesi değildir.

Brüt ve net kira getirisine hızlıca bakmak için kira getirisi hesaplayıcı, mülkün bugünkü piyasa değeri için ücretsiz değerleme kullanabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Emlak yatırımının getirisi nasıl hesaplanır?

Tutma süresi boyunca her yıl tahsil edilen kiradan giderler ve kredi taksitleri düşülerek net nakit akışı bulunur. Bunlara satıştaki öz sermaye (tahmini değer eksi kalan borç) eklenip başlangıçta koyduğunuz öz sermaye çıkarılınca toplam getiri çıkar.

İç verim oranı (IRR) ne demek?

İç verim oranı, yatırımın tüm yıllık nakit akışlarının bugünkü değerini sıfıra eşitleyen yıllık orandır. Farklı süre ve tutardaki yatırımları aynı ölçüyle karşılaştırmayı sağlar. Araç yıllık akışlarla çalıştığı için sonuç yaklaşıktır; akışlarda işaret değişimi yoksa hesaplanamaz.

Temkinli ve iyimser senaryolar nasıl belirleniyor?

Baz senaryo sizin girdiğiniz varsayımlardır. Temkinli senaryoda kira artışı 5 puan, değer artışı 5 puan düşük ve mülk yılda 1 ay daha fazla boş; iyimser senaryoda tersi alınır. Bu farklar bir piyasa öngörüsü değil, sonucun varsayımlara duyarlılığını gösteren sabit farklardır.

Hesaba vergi ve satış masrafları dahil mi?

Kira gelir vergisi ve benzeri kesintiler için tahsil edilen kiranın yüzdesi olarak bir oran girebilirsiniz; oran kişisel durumunuza göre değiştiği için araçta hazır değildir. Satıştaki tapu harcı, satış masrafları ve değer artış kazancı vergisi hesaba katılmaz.

Sonuç bir yatırım tavsiyesi mi?

Hayır. Sonuçlar yalnızca girdiğiniz varsayımlara dayanır ve getiri garantisi değildir. Kira, değer artışı, faiz, vergi ve mevzuat değişebilir; karar vermeden önce mülkün güncel değerini ve kira potansiyelini ayrıca araştırın.

İlgili araçlar ve rehber

Hesaplar mülk bedeline dayanır. Bedelden emin değilseniz arsa ya da konutunuzun değerini ücretsiz öğrenin.